Estrategias para un desarrollo urbano inclusivo y sostenible en México
Alejandro Guerrero Corrales Ingeniero civil. Ha colaborado en proyectos de infraestructura en los sectores público y privado. Actualmente es profesor en la Facultad de Contaduría y Administración de la UNAM y consultor en la gestión de riesgos inmobiliarios.
En los últimos días, la gentrificación ha cobrado relevancia en la vida pública de la Ciudad de México, aunque no es un fenómeno exclusivo de esta ciudad y tampoco reciente; el aumento del valor del suelo ha acompañado el crecimiento de grandes ciudades desde el siglo pasado. La construcción de nuevas viviendas es un factor que puede aliviar la problemática, pero es necesario que exista una adecuada planeación para mitigar los efectos negativos y promover un desarrollo urbano inclusivo y sostenible.
La gentrificación es un fenómeno urbano que ha cobrado relevancia en diversas ciudades de México. Este proceso implica la transformación de barrios deteriorados o de bajo costo en áreas de mayor valor económico para atraer a residentes de mayores ingresos, en muchos casos desplazando a las comunidades originales. Aunque la gentrificación puede traer consigo mejoras a la infraestructura y los servicios, también plantea desafíos significativos en términos de equidad y cohesión social.
El aumento del valor del suelo acompaña al crecimiento urbano. A medida que la población se concentra en zonas metropolitanas por más empleos y mejores servicios, crece la demanda de vivienda y supera la oferta disponible.
En México, casi la mitad de la población vive en las zonas metropolitanas del Valle de México, Guadalajara y Monterrey. La zona metropolitana de Querétaro tuvo el mayor crecimiento entre 2010 y 2020, con un promedio anual de 4.24%. El valor del suelo en estas cuatro áreas ha superado la inflación, como se muestra en la figura 1.
Esto se ha acentuado en la última década: entre 2015 y 2020 se tienen incrementos en los valores promedio de los inmuebles, que crecieron más que el doble de la inflación, al igual que para el periodo comprendido entre 2020 y 2024, con excepción de la Zona Metropolitana del Valle de México.
Un aumento considerable en la cantidad de viviendas puede reducir su precio, pero este proceso requiere una adecuada planificación. En ocasiones, los desarrollos habitacionales se ubican lejos de áreas productivas y presentan limitaciones en servicios básicos y conectividad urbana. Algunas políticas públicas en materia de vivienda no han tenido los resultados esperados debido a que no han incorporado estos factores.
Para resolver los problemas de vivienda, es necesario definirla más allá de un simple espacio de alojamiento; considerarla como un entorno que promueve el desarrollo y bienestar permite diseñar soluciones efectivas a corto, mediano y largo plazo. Esto exige repensar la infraestructura y verla como un servicio (Cavallo et al., 2020).
Es fundamental determinar cuántas viviendas se deben agregar, dónde localizar nuevos desarrollos habitacionales y qué zonas requieren infraestructura urbana, así como definir de qué manera financiar estos costos. Esta información es clave para diseñar políticas públicas efectivas que aborden la crisis de vivienda en México. En este artículo se presentan algunos puntos esenciales como inicio para proponer soluciones a esta problemática.
¿Cuál es el déficit habitacional?
Actualmente, se desconoce el alcance exacto del déficit habitacional en México. Según la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH, 2022), alrededor de 12 millones de personas viven en viviendas con problemas de ingeniería estructural y otros 23 millones carecen de servicios básicos. Además, hay una demanda potencial de vivienda, así como casos de hacinamiento y viviendas en zonas de riesgo o irregulares.
Bajo la premisa de que es difícil mejorar lo que no se puede medir, es necesario conocer el déficit de vivienda en México. En la bibliografía es frecuente que se clasifique el faltante de vivienda en dos tipos: al primero se le relaciona con la sustitución total de las unidades habitacionales (déficit cuantitativo), y en el segundo se incluyen hogares que requieren mejoras importantes para ser considerados funcionales (déficit cualitativo).
El déficit cuantitativo de vivienda se refiere a la cantidad de unidades habitacionales que es necesario construir o reponer para satisfacer las necesidades de la población. Este tipo de déficit incluye tanto las viviendas proyectadas para atender la demanda futura como aquellas que requieren una rehabilitación total debido a su estado actual deplorable o la mala calidad de sus materiales de construcción.
Como lo indica Arriagada (2003), “el déficit cualitativo es distinto del componente de viviendas que deben reemplazarse, puesto que atañe a viviendas que pueden alcanzar un estándar plenamente satisfactorio al ser mejoradas mediante reparaciones, cambios de materiales, ampliaciones de superficie, conexión a servicios de agua potable y alcantarillado”.
La determinación del déficit cualitativo es más compleja, ya que implica definir los criterios para considerar una vivienda como deficitaria. En la conferencia Hábitat III, firmada por varios países, incluido México, la ONU especificó siete aspectos que las viviendas deben cumplir para ser consideradas satisfactorias:
Seguridad de la tenencia: la existencia de condiciones de gobernanza para dar certeza de la posesión de las viviendas.
Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura: todas las viviendas deben contar con servicios básicos.
Asequibilidad: toda persona podrá adquirir o arrendar una vivienda sin poner en riesgo el goce de otros satisfactores básicos.
Habitabilidad: contar con condiciones salubres y de resguardo apropiadas.
Accesibilidad: las viviendas deben contar con instalaciones acordes a personas con necesidades especiales.
Ubicación: las viviendas deben estar localizadas dentro de zonas que ubiquen centros de trabajo, educativos, de servicios, recreativos, etcétera.
Adecuación cultural: se refiere a la necesidad de tomar en cuenta la expresión de identidad cultural.
Estas características permiten identificar viviendas que forman parte del déficit cualitativo. Para validar este déficit, se pueden incluir preguntas específicas en censos de vivienda, formuladas con la colaboración de profesionales de la construcción.
En resumen, el déficit cuantitativo es de suma importancia para tener en mente cuántas viviendas es necesario adicionar y elaborar con ello planes y programas de desarrollo. Por su parte, el déficit cualitativo es de gran utilidad para garantizar que las viviendas sean seguras, accesibles y ofrezcan condiciones dignas para una vida plena.
¿Dónde adicionar o mejorar viviendas?
En México hay más de 6 millones de viviendas deshabitadas, según el Programa Universitario de Estudios de la Ciudad, de la UNAM. Muchas de estas casas, construidas para sectores económicos sociales, se ubican lejos de zonas de actividad económica y desarticuladas de redes de transporte, lo que propicia su abandono. Esto ocasiona pérdida patrimonial para las familias y para los institutos de vivienda que las financiaron, deterioro urbano por vandalismo y desmantelamiento, además de facilitar que grupos delictivos utilicen las viviendas abandonadas.
Resulta evidente que no es factible continuar con desarrollos habitacionales en zonas remotas y desarticuladas. Sin embargo, un gran obstáculo que enfrenta la construcción de nuevas viviendas en zonas urbanas es la oposición de los residentes. En una encuesta aplicada en internet a habitantes de la Ciudad de México, el 60% indicó que se opone a la construcción de nuevos desarrollos, mientras que el 26% señaló que tal vez lo haría. Las razones que se señalaron como aversión a los nuevos desarrollos son que originarían escasez de agua potable (75%); traerían afectaciones al medio ambiente (65%); se generaría congestionamiento vial (60%) y se incrementaría la delincuencia (42%). La muestra de dicha encuesta se realizó para un nivel de confianza del 90% con un margen de error de 5 por ciento.
Otro aspecto primordial es que la vivienda debe ubicarse en zonas seguras, libres de riesgos. El cambio climático, el deterioro de la infraestructura y la sobreexplotación del suelo han aumentado problemas como inundaciones y socavones, y puesto en peligro las construcciones. Por ello, encontrar terrenos adecuados para nuevos desarrollos habitacionales es cada vez más complicado y requiere colaboración entre instituciones académicas, profesionales y autoridades. Las acciones necesarias incluyen:
Elaborar mapas de riesgos (fallas geológicas, zonas inundables, etcétera).
Planificar servicios públicos y asegurar su provisión a largo plazo, además de contar con buena conectividad y transporte.
Involucrar a los residentes y mantenerlos informados, especialmente sobre la dotación de agua y campañas de mejoramiento urbano.
Cómo financiar los proyectos inmobiliarios
La diferencia entre oferta y demanda inmobiliaria, como se ha señalado, contribuye al alza de los precios de vivienda en grandes ciudades. Entre 2013 y 2024, las viviendas construidas bajaron de 248,883 a 128,142 –una reducción anual promedio del 6%, según el Registro Único de Vivienda–. Además, la proporción de viviendas nuevas económicas o populares sigue disminuyendo frente a las de tipo tradicional o residencial plus. En 2013, en escala nacional, siete de cada 10 viviendas nuevas correspondían a los sectores económico y popular, y las otras tres a los sectores tradicional, residencial y residencial plus. Para 2024, estas cifras se invierten, como se ilustra en la figura 2. En las grandes ciudades el fenómeno se agudiza, al incrementarse el número de viviendas de los sectores medio y residencial. En las ciudades de México y Querétaro, tres de cada 10 viviendas nuevas pertenecen a estos sectores (figura 3). Los números anteriores indican que la construcción de nuevas viviendas no ha resuelto la crisis habitacional. Es posible cuestionar si esta situación ocurre debido a que, aunque existe una demanda insatisfecha, una parte significativa de la población no tiene la posibilidad de cubrir los costos de adquisición de viviendas. Si bien las tasas de créditos hipotecarios en México no han sufrido grandes cambios, aún son muy superiores a las existentes en Estados Unidos: en el primer trimestre de 2025, la tasa hipotecaria promedio en México fue de 11.65, frente al 6.72% de EUA.
Para los habitantes de las cuatro entidades federativas en las que se encuentran las zonas metropolitanas más grandes del país, representa una gran dificultad tener acceso a créditos hipotecarios. Los salarios que las instituciones bancarias solicitan para otorgar créditos están muy por encima de los salarios profesionales medios. Por ejemplo, si se considera un crédito hipotecario a 25 años, los ingresos solicitados por los bancos para vivienda residencial van de cuatro a seis veces los salarios promedio de estas entidades. Estos aspectos se ilustran en la figura 4.
La falta de acceso a créditos hipotecarios no ha sido aligerada por los institutos de vivienda (Infonavit o Fovissste). Los créditos de estas instituciones están destinados, en su mayoría, a los sectores económico y popular, para los cuales la construcción, como se señaló, ha disminuido ostensiblemente. A la falta de financiamiento bancario o de los institutos de vivienda se deben agregar las personas que no tienen derecho a este, por trabajar en el sector informal. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo de Inegi, en el primer trimestre de 2025 cerca de 32 millones de personas (más de la mitad de la población económicamente activa) encuentra ocupación en el sector informal.
Para que la población pueda ejercer su derecho a una vivienda digna, es esencial encontrar fuentes de financiamiento en las que participen tanto las autoridades como las instituciones bancarias. Por ejemplo, las autoridades pueden colaborar con los bancos para desarrollar esquemas que faciliten el cobro de adeudos, lo que permitiría reducir las tasas hipotecarias. Al mismo tiempo, los bancos podrían ser más flexibles en la contratación de este tipo de créditos. Es crucial encontrar esquemas a través de los institutos de vivienda para que la población encuentre soluciones a la grave crisis inmobiliaria.
Conclusiones
El aumento del valor del suelo acompaña al crecimiento urbano. A medida que la población se concentra en zonas metropolitanas por más empleos y mejores servicios, crece la demanda de vivienda y supera la oferta disponible. En México, casi la mitad de la población vive en las zonas metropolitanas del Valle de México, Guadalajara y Monterrey. Sin embargo, la falta de acceso a créditos hipotecarios no ha sido aligerada por los institutos de vivienda como el Infonavit o el Fovissste.
Para resolver los problemas de vivienda, es necesario definirla más allá de un simple espacio de alojamiento. Considerarla como un entorno que promueve el desarrollo y bienestar permite diseñar soluciones efectivas a corto, mediano y largo plazo. Además, es fundamental determinar cuántas viviendas se deben agregar, dónde localizar nuevos desarrollos habitacionales y qué zonas requieren infraestructura urbana, así como definir la manera de financiar estos costos
Referencias
Arriagada, C. (2003). América Latina: Información y herramientas sociodemográficas para analizar y atender el déficit habitacional. Serie Población y Desarrollo. Santiago: Comisión Económica para América Latina y el Caribe.
Cavallo, E., et al. (2022). De estructuras a servicios. Serie Desarrollo en las Américas. Banco Interamericano de Desarrollo.
