4 marzo, 2024 9:35 am

La vivienda no debe verse como mercancía

Carlos Martínez Velázquez. Director general del Infonavit.


Se debe ver la vivienda no aislada de una realidad económica, política y social, y no se hizo así. Una de las consecuencias es que hoy el Infonavit tenga detectadas 650 mil casas abandonadas, donde podrían vivir 2 millones y medio de personas; es decir, la magnitud del desastre es enorme.

 

¿Con qué se encontraron al asumir la dirección del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit)?

Desde la transición observamos una institución que está sana financieramente, pero administrativamente desordenada; que gastaba mucho y mal, y donde se habían generado malas prácticas en adquisiciones, financiamientos, compras, etcétera.

Deben administrarse bien los recursos de todo organismo público, especialmente cuando éstos no son fiscales, como en el caso de Infonavit, sino de los trabajadores, aportaciones patronales que son parte del salario del trabajador.

En los ámbitos que involucran directamente al sector de la construcción, ¿cuáles serían los procedimientos inadecuados o esos manejos inapropiados?

La ley establece que se puede destinar hasta un 0.50% del fondo total en la administración. La gestión anterior del Infonavit dejó un presupuesto de 0.45%, pero resulta que se gastaron, por ejemplo, 800 millones de pesos en comunicación. Dicha partida quedó en cero; como ésa, había otras en las cuales, a nuestro juicio, se desperdiciaba el recurso de los trabajadores.

Lo primero que hicimos fue un programa de recorte de 2 mil millones de pesos al gasto. Comenzamos a licitar todos los requerimientos; hasta ese momento se adjudicaba directamente, no había procesos transparentes en la administración. Le pedí a la Comisión Federal de Competencia Económica que hiciera un análisis de la normatividad de compras y nos informó que está mal; el 93% del gasto se destinaba a adjudicaciones directas. Hicimos una reforma administrativa muy fuerte durante el primer semestre de este año, que implicó contar con una nueva normatividad de compras, un nuevo código de ética que está en proceso, y adoptar mejores prácticas en materia de contratación, tanto de servidores públicos como de bienes y servicios. Esto nos va a permitir ahora sí dedicar los recursos de manera eficiente a la promoción del crédito, que es la razón de ser del Infonavit.

¿Cuál es la propuesta en materia de política crediticia?

El sector de la banca comercial es deficitario en otorgamiento de créditos; es un sector poco profundo, no asume demasiados riesgos. Entonces el Infonavit cubre todos los riesgos que la banca comercial evita, y ayuda a que mucha gente, sobre todo la de menores ingresos, tenga créditos. El 60% de los créditos que otorga el instituto son para aquellos trabajadores que ganan menos de 12 mil pesos, y el 40% restante se distribuye entre quienes ganan más de 12 mil pesos. Estamos enfocados en priorizar los créditos a las personas que menos tienen, que más necesitan y que no encuentran alternativas en la banca comercial.

Hoy, 3.4 millones de trabajadores que ganan menos de 12 mil pesos no solicitan créditos; aunque están precalificados y cumplen con todos los requisitos, no se acercan a sacar un crédito. La razón que encontramos es que las líneas de financiamiento que hoy ofrece el Infonavit no responden a lo que los trabajadores pretenden. Éstos quieren construir en terreno propio, y no hay un programa específico para ello; quieren pagar pasivos de otras hipotecas que deben al sector bancario, y no hay reglas claras para el pago de pasivos, aunque la ley lo prevé. Los trabajadores hoy están migrando de un esquema de comprar vivienda nueva a buscar opciones entre la vivienda existente, en el parque de vivienda nacional, entonces toda la vivienda existente en el mercado se está moviendo a ritmos mucho más rápidos.

Tenemos que entender la demanda, ese es el cambio fundamental de visión de esta administración. Antes el Infonavit actuaba en función de los intereses de los desarrolladores de vivienda, y eso se acabó. Somos una institución de seguridad social, tenemos que atender lo que el trabajador quiere: construir en terreno propio, profundizar en el tema de movilidad hipotecaria para acercarse más a su trabajo; quiere una casa, quiere mejorar su casa…

Seguramente hay muchas otras variables si se plantea ir a fondo en el detalle de las necesidades y condiciones de trabajadores de diversos sectores.

Las necesidades son distintas por tipo de industria; por ejemplo, hemos detectado que en la automotriz los trabajadores tienen una estabilidad laboral y crecimiento continuo en sus condiciones de trabajo. Eso significa que probablemente están mejor calificados, tienen un mayor grado de estudios, ganan más que el promedio. Por otra parte, un trabajador de una maquila ligera es muy volátil; esas personas rotan en menos de dos años, y eso genera también una percepción distinta y un análisis distinto del riesgo. Esto es algo que el Infonavit no ha considerado, de lo cual no ha sido sensible durante muchos años, pues tiene un modelo de crédito rígido, un modelo monolítico que presupone que el trabajador es igual en todas las ramas de la economía productiva, que el salario es uniforme en todos los ámbitos. Es absolutamente monolítico el modelo de riesgo y de crédito, y eso no permite impulsar realmente otro tipo de industria. Debemos cambiar, tener opciones de mayor flexibilidad.

Se trata de un proceso de transformación, lo recuerda el presidente con mucha frecuencia, y obviamente vale también para el Infonavit. También menciona el presidente la necesidad de avanzar con rapidez. ¿En qué etapa de la transformación se encuentra el Infonavit a siete meses de haber cambiado la administración?

Estamos ordenando la casa, el área administrativa, etapa que ya está por concluir. En el segundo semestre del año iremos ofreciendo los nuevos productos a partir de atender lo que los trabajadores necesitan. En 2020 habrá disponible una nueva línea de financiamiento para mejora y autoproducción de vivienda, es decir, para construir en terreno propio, y habrá una opción que será la diferencia en el mercado del crédito inmobiliario mexicano: créditos colectivos.

¿Cuál es el concepto de esta nueva línea de crédito?

Atenderá las necesidades comunes de dos o tres personas. Puede ser una pareja, o padre e hijo… Podrán reunir sus ingresos para comprar una casa de mucho mayor valor.

¿No va a haber límite?, ¿pueden ser dos, tres, 15?

Vamos a empezar con dos. El plan hacia 2021 es que se puedan reunir hasta cinco personas para comprar vivienda.

¿Y tiene que ser una? ¿No pueden ser varias viviendas?

Una de mucho mayor valor, en la que puedan convivir. Es una de las variables nuevas. En el mediano plazo, el modelo de crédito debe ser sensible al tipo de industria, a los tipos de trabajadores, distintas expectativas de pago y de estabilidad laboral; el modelo de crédito tiene que ser sensible a todas las variables razonables.

Cuando se plantea un cambio radical de régimen político, una de las mayores dificultades es que debe construirse sobre las estructuras del que se pretende desaparecer, con muchos funcionarios y trabajadores que tienen la dinámica de dicho régimen. ¿Cómo atender tal desafío?

El sector dedicado a la construcción de vivienda debe entender y asumir la profundidad que tiene el viraje en la política pública para este sector; tal falta de comprensión que aún persiste se refleja en el señalamiento más importante que se ha hecho por parte de la industria de que desapareció el subsidio que había para la adquisición de vivienda nueva.

¿Algún sector en particular, o los desarrolladores de todo tipo de viviendas?

Especialmente se han quejado quienes construyen vivienda social económica. Considero que es resultado de no hacer un análisis profundo de lo que pasó desde 2004 hasta 2011: el gobierno federal aplicó una política expansiva de vivienda, expansiva de las ciudades, que les cambió la cara para mal a muchas de ellas. Hoy existen ciudades que son muy extensas en territorio y hay lugares a los que no pudieron llegar servicios públicos; todo porque era una obsesión la colocación de créditos; la construcción de casas iba más rápido que los procesos de urbanización, y al tener esta discrepancia de tiempo surgieron terrenos que no están debidamente urbanizados, los trabajadores acabaron habitando en lugares donde no tenían satisfactores básicos para vivir bien con sus familias.

¿Una política pública con una visión comercial, de negocios, sin planeación?

Se veía la vivienda como una mercancía, y no como un espacio donde el habitante ejerce sus derechos y donde además se potencia el uso de otros derechos. ¿De qué sirve tener garantizado el derecho a la salud si no tienes cerca un hospital, o a la educación si no hay escuelas? ¿O a la movilidad, que también es un derecho, si no hay transporte público masivo cerca de tu casa que te pueda llevar a los centros urbanos o de trabajo? Se debe ver la vivienda no aislada de una realidad económica, política y social, y no se hizo así. Una de las consecuencias es que hoy el Infonavit tenga detectadas 650 mil casas abandonadas, donde podrían vivir 2 millones y medio de personas; es decir, la magnitud del desastre es enorme.

Implica un derroche multimillonario de recursos de los trabajadores.

Efectivamente. El subsidio gubernamental financió ese abandono, el Infonavit y los trabajadores perdieron su patrimonio y ahora el instituto tiene que gastar en juicios para recuperar garantías hipotecarias. Es delirante el modelo que se hizo de vivienda, pero eso se acabó.

Ahora tenemos dos tareas muy claras. Una es arreglar todo eso, lo cual significa desde pedir una disculpa a los trabajadores –porque el Infonavit durante el periodo neoliberal fomentó ese expansionismo irracional de la vivienda– hasta buscar medidas resarcitorias para ver cómo pueden pagar sus créditos.

Reestructuramos los créditos que estaban en salarios mínimos, que eran créditos muy caros; los convertimos a pesos, le hicimos un descuento al saldo de los trabajadores. Hoy es el programa más exitoso de la historia del Infonavit y del sistema financiero mexicano. Nunca antes en la historia una sola institución había convertido 50 mil créditos.

Luego, en conjunto con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), vamos a compartir una visión de vivienda satisfactoria para los trabajadores, a lograr un cambio completo del paradigma con el que se financia la vivienda.

 

Mi recomendación a los desarrolladores es que en lugar de estar viendo qué terreno comprar, vayan a las fábricas a preguntar a los trabajadores qué tipo de casa quieren, dónde la quieren; ellos tienen que atender la demanda, nosotros somos un medio para que lo entiendan.

En el caso concreto de los desarrolladores, ¿qué se les puede decir respecto de las oportunidades y de la relación que habrá con el Infonavit?

Como dije, durante el régimen neoliberal el Infonavit respondía al interés de los desarrolladores; ahora responde al interés de los trabajadores. Se les da crédito a los trabajadores, y los desarrolladores de vivienda tienen que responder a la demanda de la gente.

Mi recomendación a los desarrolladores es que en lugar de estar viendo qué terreno comprar, vayan a las fábricas a preguntar a los trabajadores qué tipo de casa quieren, dónde la quieren; ellos tienen que atender la demanda, nosotros somos un medio para que lo entiendan.

Las empresas de construcción de vivienda en Estados Unidos o en Europa invierten buena parte de su capital en temas de investigación y desarrollo; hoy prácticamente ninguna constructora mexicana de vivienda invierte en cuestiones de desarrollo. Hay ejemplos notables en Sonora, donde destinan recursos para hacer investigación e ir probando nuevos modelos de vivienda novedosos y disruptivos, y lo hacen en conjunto con los trabajadores.

¿El Infonavit está dispuesto a compartir información con los desarrolladores que se sumen a la iniciativa de invertir en investigación y planeación, como en los casos de Estados Unidos, Europa y Sonora que comenta?

Por supuesto. Hay comunicación en las reuniones del Consejo de Administración, donde participan los desarrolladores y la industria de la construcción, y en las mesas de trabajo permanentes con esta última y con la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda.

Resulta difícil modificar una dinámica de 36 años cuando el cambio que se plantea es prácticamente de 180 grados. ¿Cómo percibe en estas reuniones mensuales la actitud de los desarrolladores?

Ha sido muy buena. Han apoyado el cambio.

Un tema central ha sido el de los juicios masivos para quitarles la casa a los propietarios en situación crítica. ¿Cómo están tratando estos casos?

Hicimos un análisis muy serio de lo que significaban los juicios masivos. Durante el sexenio pasado el Infonavit permitió el accionar de despachos de abogados abusivos que se dedicaban a quitarle la casa a la gente. Los consejeros del Infonavit, que son del sector empresarial, de los sindicatos y del gobierno, han estado de acuerdo en su decisión de hacer justicia en esto y han cooperado.

Un tema sobre el que interesa su opinión es el de las características de las viviendas de tipo popular, que suelen construirse con espacios muy reducidos y no siempre con los materiales idóneos.

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), que ahora depende de la Sedatu, ha determinado las características de las casas. La última determinación que hizo la Conavi fue de 42 metros y dos habitaciones como mínimo para la vivienda económica.

Cuarenta y dos metros cuadrados siguen siendo pocos.

He visto desarrollos de 27 metros cuadrados donde viven familias de tres o cuatro integrantes.

Es importante tener un diálogo sobre el tema de vivienda adecuada. No sé si haya desarrolladores que lo hayan leído y lo hayan entendido, pero la resolución de ONU Hábitat III establece las características de lo que a su juicio debe ser una vivienda adecuada. Es importante para los involucrados en el sector vivienda tener un conocimiento profundo de ese documento, porque va más allá de los metros y de los materiales de construcción. Hábitat III señala otros factores, por ejemplo seguridad de tenencia, adecuación cultural de la vivienda, entender a quién le estás dando la vivienda y dónde.

En Quintana Roo fui a platicar a un desarrollo con una familia. Un señor me dice: “Mire, métase a mi casa.” Resulta que en ese estado y en casi toda la península les gusta poner hamacas en su casa. En aquella casa colgaron la hamaca y se les cayó la pared.

Un ejemplo más sobre esto mismo está en Pinotepa Nacional, en la Costa Chica de Oaxaca, donde se tienen cocinas comunitarias. ¿Por qué no hacer un desarrollo allí considerando espacios abiertos, cocinas comunitarias con las viviendas rodeándolas?

Otro factor es considerar los materiales y el clima del lugar. Son muchos más los factores, sólo planteo éstos a modo de ejemplo.

Llevará más tiempo, pero termina siendo un buen negocio también para los desarrolladores, porque en la medida en que se satisfacen las necesidades de la gente, es más la que va a recurrir a dichos desarrollos en vez de un cuarto en la casa de los padres.

No sólo eso. También se corregiría un fenómeno que hemos comprobado, y es que el valor de nuestras garantías hipotecarias no sube con el tiempo. Mientras el valor de la vivienda alrededor sube, el precio de las hipotecas del Infonavit se mantiene a tasa constante. Eso es un perjuicio, y la manera de corregirlo es invertir en desarrollos que den los satisfactores adecuados; esto no sólo es bueno para los desarrolladores sino también para el Infonavit, porque las garantías suben de valor en el tiempo, y es bueno para el trabajador, porque su casa, su activo económico, vale más

Entrevista de Daniel N. Moser

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