A menudo, los desarrolladores inmobiliarios se encuentran con resistencias vecinales al momento de llevar a cabo un proyecto de construcción en zonas urbanizadas. Las organizaciones vecinales se multiplican y los conflictos entre desarrolladores inmobiliarios y vecinos se agudizan.
Louise David. Coordinadora general de la ARU, A. C.
En la Ciudad de México, la Ley de Participación Ciudadana ha creado nuevas herramientas para que los ciudadanos se organicen y se involucren en la definición de la evolución de sus colonias. Los comités ciudadanos son cada vez más, y más activos, como se vio por ejemplo con el conflicto que estalló con el proyecto del Corredor Cultural de Chapultepec, que los vecinos lograron cancelar.
Para los desarrollos inmobiliarios específicamente, la nueva Ley de Desarrollo Urbano publicada en marzo de 2017 creó el procedimiento de publicitación vecinal, mediante el cual el desarrollador tiene que colocar durante 15 días hábiles frente al predio en cuestión una cédula informativa con las características del proyecto y los permisos de la obra. En este lapso, los vecinos pueden presentar una manifestación de inconformidad para abrir un largo proceso de análisis, audiencias y evaluación del cumplimiento de la ley. Ésta, que se presenta como una “herramienta preventiva de conflictos”, obliga a que haya mayor transparencia entre vecinos y desarrolladores inmobiliarios. Pero esto se dará solamente si se logra establecer un diálogo sano, abierto y respetuoso entre las dos partes.
Hoy, los desarrolladores inmobiliarios se encuentran entonces ante la necesidad de mejorar sus relaciones con los vecinos para generar un diálogo transparente y constructivo con ellos. El problema es que no saben cómo hacerlo. Existen metodologías para generar diálogos constructivos entre vecinos y desarrolladores inmobiliarios, pero la mayoría de estos actores las desconocen. Existen también buenas prácticas comprobadas en México y en otros países que demuestran que se pueden planificar e implementar procesos participativos constructivos y sanos.
Buenas prácticas de desarrolladores inmobiliarios
La Alianza para la Regeneración Urbana (ARU) documenta estas buenas prácticas y reúne a los desarrolladores inmobiliarios que buscan mejorar el entorno urbano de sus desarrollos en colaboración con los propios vecinos; juntos pueden generar cambios positivos. En Tijuana, por ejemplo, un desarrollador que rehabilita vivienda usada en colonias deterioradas ha creado la Fundación Tu+Yo, que se dedica a trabajar con los vecinos de las colonias, a organizar eventos para que se conozcan entre ellos, y a capacitar a agentes de cambio, todo ello orientado a mejorar el tejido social de la colonia para que, juntos, los vecinos identifiquen las problemáticas a resolver e implementen soluciones colaborativas. Las jornadas de limpieza son ejemplares: gracias a la fundación, un grupo de vecinos se reúne de manera frecuente para quitar la basura que se acumula en algunas esquinas y para dar mantenimiento a los espacios verdes de su colonia. Son pequeños cambios que poco a poco generan confianza y crean comunidad. Y es lo que permite fomentar organizaciones vecinales sanas, políticamente independientes, dispuestas a trabajar en colectivo y a establecer diálogos respetuosos con los actores privados y públicos que intervienen en su colonia. Es por eso que una empresa inmobiliaria tijuanense dedica, desde hace más de seis años, una parte de sus ganancias a la Fundación Tu+Yo. Este profesional del desarrollo inmobiliario ha entendido que le conviene fomentar una comunidad activa y políticamente independiente.
Trabajar con la comunidad de vecinos generando diálogo y confianza permite al desarrollador construir un entendimiento fino de la colonia y así acceder a oportunidades para realizar otros desarrollos. Cuando el desarrollador inmobiliario se vuelve parte de la comunidad de vecinos, accede a un conocimiento muy valioso tanto para garantizar el buen desarrollo de su actual proyecto como para identificar futuras oportunidades.
Este ejemplo es uno de varios que existen en México y en otros países. Se trata de entender que al ser desarrollador inmobiliario no solamente se deben construir edificios y hogares, sino también comunidades urbanas y así contribuir al desarrollo de colonias sanas y prósperas, porque el éxito de un desarrollo inmobiliario no solamente depende de la calidad constructiva del edificio, sino también de la calidad de su entorno urbano, de la presencia de comercios, espacios públicos acogedores y una comunidad de vecinos que vigila y se organiza para cuidar su entorno físico y para fomentar las actividades de desarrollo social que se necesitan.
Los beneficios de establecer un diálogo con vecinos
Además de lo anterior, el hecho de fomentar la organización de una comunidad de vecinos sana, activa y colaborativa permite al desarrollador reducir los riesgos de suspensión de obra por conflictos con los vecinos. Si se establece un diálogo con los vecinos desde que se compra el terreno, si se analizan bien las relaciones sociales que estructuran la dinámica de la colonia y si se proponen eventos y encuentros bien planificados, se reducen los riesgos de cualquier contratiempo generado por un conflicto. Iniciar este proceso desde la compra del terreno es particularmente eficaz para reducir tales riesgos.
Por último, trabajar con la comunidad de vecinos generando diálogo y confianza permite al desarrollador construir un entendimiento fino de la colonia y así acceder a oportunidades para realizar otros desarrollos. Cuando el desarrollador inmobiliario se vuelve parte de la comunidad de vecinos, accede a un conocimiento muy valioso tanto para garantizar el buen desarrollo de su actual proyecto como para identificar futuras oportunidades.
Metodologías para crear diálogos
La ARU se dedica a fomentar buenas prácticas de los desarrolladores inmobiliarios para que influyan positivamente en las colonias donde intervienen. En este sentido, la ARU, junto con la Universidad Iberoamericana de la Ciudad de México, ofrece un curso sobre técnicas de negociación entre vecinos y desarrolladores. Durante dos días, se presentan metodologías y casos concretos de organización de procesos comunitarios entre desarrolladores inmobiliarios y vecinos, con el objetivo de que los participantes entiendan concretamente cuáles son los beneficios de organizar procesos participativos y cómo lo pueden hacer.
A menudo los desarrolladores temen establecer diálogo con los vecinos porque rehúyen al conflicto. Pero generar un diálogo desde el inicio del proceso de desarrollo cambia la situación. Estar abierto desde el principio crea confianza. Y la transparencia solamente se logrará si los desarrolladores que tienen buenas prácticas buscan aliados entre los vecinos sinceramente comprometidos con el desarrollo sustentable de su entorno.
